Mortgage Basic
한번 정해진 이자율과 페이먼트가 끝까지 계속되는 고정모기지와 달리 변동모기지는 이자율과 페이먼트를 결정하는 구성요소들이 많아 복잡하다.
이자율 변동 규모를 가늠하는 두가지 지수는 인덱스(Index)와 마진(Margin)이다. 인덱스로는 PRIME, LIBOR, MTA, COFI, COSI, CODI 등이 있는데 LIBOR, MTA가 흔하며 최근에 CODI가 급부상하고 있다.
은행마다 기준 인덱스가 다르며 같은 은행이라도 프로그램의 특징에 따라 여러가지 다른 인덱스를 적용하는 경우가 많다.
워싱턴 뮤추얼은 MTA, 컨추리와이드는 LIBOR, 월드 세이빙스는 CODI로 유명하다. 홈에퀴티론이나 상용융자에는 PRIME이 많이 사용된다. 변동이율이 MTA+2.75 라면 현재 MTA인덱스가 1.379이므로 4.129%의 이자율이 된다. CODI+3.7 이라면 현재 CODI 인덱스가 1.3이므로 5%의 이율이 되는 셈이다. 홈에퀴티론의 이자율이 PRIME+0.5라면 현재 PRIME이 4이므로 적용 이자율은 4.5%가 된다.
변동 시작후 일정기간 금리는 변하지 않는데 이를 이자율 조정기간(Adjustment Period)이라 하고 1-Year ARM은 1년 동안, 3-Year ARM은 3년 동안 같은 금리가 적용되며 그 기간이 끝나면 당시의 지수에 따라 금리가 변동된다.
변동모기지는 금리의 변동폭에 제한을 두는데 이를 ‘연간 변동폭 상한선(Annual Cap)’이라 한다. 매년 인상(또는 인하) 폭이 2%의 캡이라면 실제 인덱스가 한해에 3~4%가 올라도 2% 이상은 더 못 올리고, 인상(또는 인하) 폭이 7.5%의 캡이라면 1년에 전년대비 7.5% 밖에 인상(또는 인하)할 수 없는 보호장치다.
또 상환 기간중 이자가 무한정 올라가는 것을 막기위해 라이프 캡(Life Cap)을 정해놓고 있는데 주로 9~11%가 제한선이다. 라이프 캡이 9.95%라면 상환기간중 최악의 경우 오를 수 있는 최고 이자율이 9.95%라는 것이다.
처음 몇년간 낮은 변동금리로 내다가 상황을 봐서 고정모기지로 전환이 가능한 전환성(Convertible) 여부도 미리 따져봐야 한다.
월드세이빙스의 경우 3년 후 수수료 2백달러만 내면 당시 통용되는 고정모기지로의 전환이 가능한데 이때는 남은 잔여 기간만 고정으로 변환되므로 재융자 시 다시 30년을 시작해야하는 번거로움이 없어 아주 편리한 제도다.
변동의 단점중 대표적인 것으로 선납벌금(Pre-Payment Penalty)을 들 수 있다. 변동을 취급하는 은행들은 고정보다 평균 1.5% 정도의 낮은 이자율 때문에 초기 융자비용이 많다. 따라서 조기해약에 따른 피해를 줄이기 위해 1~3년 이내 융자액을 조기상환할 경우 선납벌금 또는 다른 제한을 둔다. 벌금은 대개 융자금액의 3% 정도인데 주로 1차년도에 3%, 2차년도에 2%, 3차년도에 1%로 벌금이 줄어든다.
그러나 최근 인기있는 프로그램들은 매년 융자액의 20% 정도까지 벌금없이 미리 갚을수 있도록 허용하기 때문에 3년 정도 지나면 융자액의 반 이상을 다 갚을수 있는 경우도 많다.
또 집을 판 후 다른 집을 살 때, 같은 은행에 융자를 신청할 경우 고객 유치 차원에서 선납벌금을 면제하는 경우도 있으니 전문가와 상의할 일이다.
최근에는 실제 적용 이자율과 페이먼트 이자율이 분리되어 나온 최저이자율(Minimum Payment) 프로그램도 인기를 끌고 있다. 최저이자율이란 실제 적용이율과는 별도로 첫해에 1.5%, 1.95%, 2.45%, 2.95% 또는 3.4% 등의 낮은 시작 이자율(Initial Rate)로 최소 페이먼트만 내고 이 후 몇년간 매년 조금씩 페이먼트가 인상된다. 처음 집을 장만하는 분이나 자금이 넉넉치 못한 자영업자들에게는 안성맞춤이다.
5~7년 이내에 이사 또는 상환 계획이 있는 분들도 많은 절감을 가져올 수 있다. 개인의 재정상태에 맞춰 다양한 추가 페이먼트를 할수 있고 15, 30년 고정과 같은 페이먼트도 가능하다.
한가지 유의할 것은 최소 이자 페이먼트 이자율이 너무 낮으면 원금의 역류현상, 즉 Negative Armotization(네겜) 현상이 나타날수 있다는 점이다.